Tanto para particulares, en la gestión de una pequeña reforma; como empresas, proyectando y dirigiendo las obras, la labor del Arquitecto es fundamental para el buen desarrollo de los trabajos de construcción.
Desde un primer momento, aportando planos, con las modificaciones necesarias y a demanda del cliente, ajustadas a la normativa actual y en continuo cambio.
El proyecto de obras, tanto nueva edificación como reforma, será la guía de todo profesional para elaborar y dirigir correctamente una construcción. Es el documento fundamental y que nos servirá de base y apoyo, comprendiendo desde el tipo de terreno, la estructura resistente, las instalaciones, la distribución interior y los acabados de los materiales.
Pasos a seguir para el desarrollo de un proyecto de obras
Podemos expresar de manera clara y concisa, los pasos a seguir para desarrollar un buen proyecto de obras.
En primer lugar es vital la buena comunicación con el cliente. Estudiar detalladamente cuáles son sus necesidades y las limitaciones que lo condicionan, como puede ser la económica, financiera, los plazos, etc.
Aunque no somos economistas, asesorar al cliente en los gastos que va a incurrir al desarrollar una promoción de viviendas, puede significar su viabilidad económica o no, además de servir para poder dar definición como un verdadero plan de negocio.
De manera orientativa, podemos definir los gastos generales en el desarrollo de una promoción en los siguientes:
- GASTOS GENERALES: (Siendo PEM, el Presupuesto de Ejecución Material)
- HONORARIOS TECNICOS: Arquitecto 7% PEM Arquitecto Técnico 3% PEM
- LICENCIA DE OBRAS y permisos de ocupación de vía pública y cortes de calle: 4% + 0,5% del PEM
- GEOTECNICO, OCT Y LABORATORIO DE ENSAYOS: 2% DEL
- INFRAESTRUCTURAS Y ACOMETIDAS: Si se trata de un solar, se presuponen a pié de obra.
- NOTARIA Y REGISTRO: Escritura de Obra Nueva, Tasación y gastos Financieros (cargar en la subrogación de hipoteca): 4% DEL PEM
- SEGURO DECENAL: 1% DEL PEM
- GESTIÓN PROFESIONAL/GASTOS COMERCIALIZACION: 5% del PEM
La importancia del seguimiento de la documentación generada, se ve claramente en los porcentajes anteriores, ya que cualquier desviación nos llevaría a gastos adicionales..
Todas las reuniones que hagamos y concreten el Proyecto Técnico a realizar, se verá posteriormente su resultado a lo largo del desarrollo de la obra.
Los Arquitecto s y Arquitectos Técnicos, tenemos conocimientos suficientes para poder asesorar en todos los puntos anteriormente citados.
Una vez tengamos claro y definido el Proyecto Técnico al máximo, tendríamos que visarlo en el Colegio Profesional. Esto genera otros gastos pero permite al cliente disponer de otro seguro si las actuaciones por parte de ese técnico no fueran de su agrado.
Los colegios profesionales, velan por la calidad de los servicios y forman a los técnicos a través de gran cantidad de cursos formativos.
Para el inicio de las obras, El Arquitecto dispondrá de un Libro de Ordenes y otro de Incidencias, éste último, como responsable de la Seguridad y Salud en la obra de construcción. Al mismo tiempo se firmará por todos los agentes el Acta de Replanteo o Inicio de las obras. Todos los agentes, nos referimos al propio Arquitecto, Arquitecto Técnico, Promotor o cliente y Constructora encargada de las obras.
Este documento nos permite poner plazos a la construcción y poder determinar una fecha de finalización objetiva y real.
En una construcción tipo, sin que consideremos singularidades, las partidas de obra a desarrollar serían:
- Trabajos preliminares: limpieza y nivelación de terrenos, actuaciones en colindantes, etc.
- Movimiento de tierras: generalmente al Proyecto de Ejecución de obras, va vinculado un levantamiento topográfico, donde podemos definir la falta o sobrante de terreno que tenemos.
- Cimentación: A su vez, este proyecto, en base a cálculos, determinará el tipo de cimentación o base de apoyo que vamos a desarrollar. Definirá, dependiendo del resultado de los ensayos que nos proporcione el terreno, el tipo de cimentación, superficial (como las losas de cimentación o las zapatas y correas) o profunda (como los pilotes).
- Estructura: Del mismo modo, estos cálculos nos definirán que tipo de hormigón utilizaremos si estamos cerca de la costa, ya que deberá ser resistente a ambiente marino, o la cantidad de acero de la misma, si nos encontramos en zona sísmica alta, como es el caso del litoral alicantino, serán los arquitectos en los encargados de que todo el transcurso de cimentación concurra de manera eficiente.
- Albañilería: En la actualidad en España, no se usan materiales prefabricados, aunque la tendencia a ello es alza. Generalmente se sigue edificando haciendo uso de tabiquería de ladrillo cerámico o de placas de cartón yeso.
- Instalaciones: tenemos un punto muy importante como son las instalaciones en general, cada vez sujetas a mayor definición. Aquí juega un papel muy importante la colaboración entre distintos técnicos especializados en ramas diferentes como son agua, electricidad, telecomunicaciones, energías renovables, aislamiento al ruido, protección contra incendios, etc.
- Cerrajería y carpintería de madera: en la carpintería interior se puede jugar con el diseño, desde el tipo de madera o lacado, hasta con los herrajes que queramos colocar. Con respecto a la carpintería exterior es otro tema. Las grandes exigencias térmicas y acústicas que actualmente exigen las normativas, los cerramientos exteriores, puertas y ventanas, han de ser de calidad y los vidrios de doble formato y con cámara. Ya no hay espacio para vidrios simples, con unas características de calidad muy bajas.
- Acabados: podemos hablar de acabados de obra, desde el tipo de azulejo que queramos colocar hasta la terminación de los yesos y pinturas en paredes. Este es el capitulo global que deja más espacio al diseño, no por ello despreciable ya que debemos ver el proyecto en su conjunto, todo ello acorde a la estética de la fachada, sus huecos, iluminación y por ello, las terminaciones interiores.
